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2024.01.23 20:48
어머니께서 투병하시다가 결국 돌아가셔서 상가 한개를 상속받게 되었는데요..
으리으리한 상가가 아니라 그냥 동네구멍가게 정도에 상가입니다..현재는 미용실 임대줘서 월세 35만원씩 받고 있었구요..
어머니 계약서 기준으로는 올해 6월이 만기인데..상속받으면 다시 계약서를 써야될텐데..맘같아선 월세를 올리거나 내보내거나 둘중해야 될것 같습니다.
주변시세는 50~55만원 선이고, 개인적으론 내보내고 제가 무인아이스크림 가게라도 차리면 될것 같다고 생각이 들어서 형님들께 여쭤보려고 합니다.
만약 내보내게 될경우 그 미용실에서 권리금을 요구한다면 어느정도 주고 좋게 내보내는게 나을까요?(요구할거 같아서 미리 여쭤봅니다.)
두번째로 계약서를 다시 쓰게되면 임대차보호법인가 때매 10년인가 보장받는다는데..어머니 계약서 기준으로 20년넘게 장사하셨는데 제가 다시 써도 해당될까요?
결국 그러면 내보내는 방향으로 잡힐것 같은데..어떻게 얘기를 하면 될까요?아직 30대초반이다보니 주변에 여쭤볼곳도 없고 형님들 많은곳에 여쭤봅니다..
저는 자영업을하고있고 기본적으로 임차인편입니다. 15년임대차법 이후로 권리금 적용이 합법화,판례화 되었고 년매출액에60프로선으로 알고있습니다. 또한 임차인은 10년동안 재계약 권리가있습니다(월세 년5프로인상가능) 본인이 가게를하고있는데 급작스럽게 상속이이루졌으니 가게좀 빼달라? 어느누가 빼주겠습니까 법도 왠간히 상식적인선에서 만들어져있으니 뭐 소송을해보시건 알아서 하실일이고 명확한 법적사실관계는 모르겠습니다. 아마 가장최근의 임대차계약을 기준으로할 확률이 큽니다. 일단 해당업장 사장하고 이야기해보시고 도저히 납득할수없다 하면 법적으로 가시는편이 쉽지않을까요?
항목마다 제 의견을 적어보겠습니다.
1. 권리금의 합법화 : 상가건물 임대차보호법 제10조의3(권리금의 정의 등)을 보신 것 같습니다.
① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.
② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.
여기서 ②를 보시면 권리금 계약은 신규임차인이 되렬는 자가 (기존)임차인데 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말하는 것으로 임대인(주인)에게 요구할 수 있는 권리가 아님을 아셔야 할 것 같습니다. 주인이 그 건물을 가지고 어떻게 하든지간에 그건 임대인의 권리이며 계약이 종료되면 임차인(업장주인)은 퇴거를 해야 합니다.
2. 임차인은 10년동안 재계약 권리가 있습니다 : 상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) 항목을 참조하겠습니다.
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.
해당 항목을 보시면 임대차계약의 계약갱신권은 최초의 임대차시간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있으므로 동일인과의 계약이 계속 이루어졌다는 점을 보면 이미 20년을 계약을 갱신하며 이루어졌다면 더 이상의 계약갱신은 자동으로 이루어지지 않는다는 점을 알 수 있습니다.
3. 본인이 가게를 하고 있는데 급작스럽게 상속이 이루어졌으니 가게 좀 빼달라? 어느 누가 빼주겠습니까?
이 부분은 임차인의 몽니라고 볼 수 있습니다. 글을 쓰신 분은 자영업자시고 임차인편이겠지만 법적으로 현재 상가에서 장사를 하시는 분(미용실)은 주변보다 저렴한 금액으로 20년을 계약을 이어왔으니 이미 이 부분이 임대인이 제공한 특혜라고 볼 수 있습니다. 계약종료가 이미 계약시점부터 정해진 상황에서 계약연장의 승인권리는 임대인에게 있음을 위의 글을 보시면 알 수 있을 겁니다. 상속이 아니더라도 어차피 6월에 계약이 종료가 예정되어 있기 때문에 갑자기 나가라고 하는 것도 아닐 겁니다.
종합적으로 봤을 때에 서로 합의하에 적당한 월세로 신규계약을 맺으면 좋겠지만 그게 아니라면 신규임차인을 구하는 것도 좋을 것 같습니다.
* 객관적인 틀에서 반작해 주시면 저도 재반박해드리겠습니다.
느낌적으로님의 말씀이 옳다고 생각하니다.
그리고 상속받으시면 의무와 채무도 함께 상속받으신 것이니 임대 계약도 같이 가져가신다고 보셔야 하지 않을까요?
여태시세보다 저렴하게 있었는디
2님이새로계약서 쓰면 지금부터 10 년입니다
그러니 시세대로 보증금과 월세 인상은 정당
합니다
ㅡㅡ